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肆、 倫敦大眾捷運系統土地開發案例


  倫敦捷運系統的資產主要由倫敦交通局的財產部門(London Transport Property, LTP)所管理,直接對財產委員會(LT Property Board)負責。該部門除管理財產以及孳息外,還必須想辦法增加財產相關收入,求取最大利潤,它的主要職掌:   在1997與1998兩年間,倫敦交通局從租賃與出售商業空間和利用資產中一共收入五千七百萬英鎊,並儘量縮減交通局使用的車站空間,以多空出一點空間出租作為賣店,而且有計畫的引進有品牌的賣店,目前已經可在車站內看到像Costa Coffee和W H Smith這類高級店面。除此,目前倫敦交通局也正致力尋求民間投資開發商業活動,現在有十二個計畫案,位於倫敦捷運上方或旁邊,總計超過四十萬平方公尺面積,正尋求與民間部門合作。在Finchley Road車站,一個新的零售與休閒商業空間正在興建當中;Moorgate車站上方辦公大樓以及South Kensington車站混合使用計畫已經獲得開發許可;在White City車站,一個七萬平方公尺的區域購物中心計畫也獲得開發許可,該計畫也對地區的交通設施進行改善。

  本次考察因時間因素,選擇了Docklands輕軌系統Canary Wharf車站參觀。該車站為高架車站,位於月台層的一處車站出入口直接與旁邊的商業大樓二樓連通,該大樓為圓形建築,中間採透光屋頂天井式設計,共有五樓,都是一間一間店面分開經營。因為Docklands輕軌系統全線皆無驗票匝口(但車上有查票員隨時抽驗車票),所以才有可能這種車站月台直通商業大樓內部的設計。位於商業大樓另一側就是全英國最高的建築。

  本車站所需土地採租用方式,租期99年(在英國租期99年即示表永久的意思),並協商與旁邊商業大樓併構連通,商業大樓完全為私人所有,倫敦交通局並無相關權利主張。就本車站與毗鄰土地開發而言,政府協商取得租用捷運車站用地,而民間獲得連通車站之利益,政府並不參加土地開發。

  根據隨行的Docklands 鐵路管理公司人員說明,以往倫敦交通局主要業務執掌即是運輸服務,法規並不賦予土地開發職務,因此,幾乎看不到捷運車站聯合開發的典型案例。但近年來情況有所改變,倫敦交通局已經主動尋求民間合作,以對車站上方空間或旁邊土地進行商業開發,但很可惜計畫案都還未完成。雖然以往倫敦捷運系統都未有典型的聯合開發案件,但Docklands輕軌捷運系統的興建卻是另一種形式與民間合作的土地開發與都市更新案例,捷運系統身具以便利交通促進土地發展的角色,而民間土地開發公司則以提供捷運設施所需空間以及部分建設費用回饋所獲得的利益,因此,我們在Docklands輕軌捷運系統沿線都可看到一些大型開發工程進行中。

Canary Wharf車站月台直接與鄰側商業大樓連通
Canary Wharf車站月台直接與鄰側商業大樓連通

由商業大樓裡面看Canary Wharf車站月台出入口
由商業大樓裡面看Canary Wharf車站月台出入口

商業大樓直接通達Canary Wharf車站月台
商業大樓直接通達Canary Wharf車站月台

Canary Wharf車站商業大樓內部商店(一)
Canary Wharf車站商業大樓內部商店(一)

Canary Wharf車站商業大樓內部商店(二)
Canary Wharf車站商業大樓內部商店(二)

Docklands輕軌捷運系統沿線的一處土地開發工地
Docklands輕軌捷運系統沿線的一處土地開發工地

從Canary Wharf站商業大樓半圓球透明天井仰望英國最高建築
從Canary Wharf站商業大樓半圓球透明天井仰望英國最高建築


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